Heeft de oorlog in Oekraïne invloed op de woningmarkt?

Invloed van oorlog in Oekraïne op Huizenprijzen en Inflatie

Wij vinden het verschrikkelijk wat er momenteel in Oekraïne gebeurt. Hoewel de gesprekken gaande zijn tussen Rusland en Oekraïne hopen we dat de oorlog in Oekraïne zo snel mogelijk stopt! Natuurlijk kijken we ook naar de invloed van deze oorlog op de woningmarkt.

Uit recente onderzoeken blijkt dat er op drie punten de oorlog in Oekraïne voelbaar is voor de woningmarkt. Ten eerste zijn de energieprijzen aanzienlijk gestegen, wat een direct gevolg van de oorlog is. Daarnaast ervaren we een hoge inflatie, die toeziet op de kosten in de gehele sector.

Tot slot hebben ook de prijzen van bouwmaterialen een flinke increase doorgemaakt, wat de woningbouw nog verder onder druk zet.

1. Stijgende bouwkosten

Al sinds medio 2021 stijgen de bouwkosten. Er is namelijk meer vraag dan aanbod en dus stijgt de prijs. De invoerprijzen van ijzer en staal zijn hierdoor met 70% gestegen.

Deze stijging van de bouwkosten komt mede door de sancties die zijn opgelegd aan verschillende leveranciers. De situatie in Oekraïne speelt hierbij ook een grote rol.

Lokale producten (zoals cement, kalk en gips) stijgen minder hard. Volgens ABN Amro gaan deze prijzen nog harder stijgen door de oorlog, wat ook het consumentenvertrouwen zal beïnvloeden. Voor de verwerking van deze producten is veel energie nodig. De stijging van de huizenprijzen in de Nederlandse woningmarkt is een direct gevolg van deze ontwikkelingen.

De prijs van hout stijgt nu ook al behoorlijk, omdat de houttoevoer vanuit Rusland en Oekraïne stokt. Hogere bouwkosten zouden een flinke rem kunnen geven op de woningbouw, wat leidt tot minder nieuwbouw en kan consumenten ontmoedigen om een woning te kopen, wat zou kunnen gaan leiden tot uitstel of zelfs afstel. Dit is vooral zorgwekkend gezien de invloed die Oekraïne zorgt voor op de al fragiele situatie van de woningmarkt.

2. Stijgende hypotheekrente

De Hypotheker meldde onlangs dat de oorlog zorgt voor een grote impact op de financiële markten, vooral door de situatie tussen Oekraïne en Rusland. De inflatie stijgt gigantisch en daarmee ook de hypotheekrente. De kans lijkt groot dat de inflatie, mede veroorzaakt door de oorlog, langere tijd hoog blijft.

Beleggers willen daarvoor gecompenseerd worden middels een hogere rente. Veel consumenten, waaronder bouwers, reageren op de stijgende rente en willen nog snel hun bestaande hypotheek oversluiten of verhogen (of een combinatie van beide). Dit om een verbouwing bijvoorbeeld te financieren. Deze situatie heeft extra druk op de woningmarkt gezet.

Dat leidde vorige week zowaar tot een nieuw weekrecord van hypotheekaanvragen in Nederland. Het gros van de aanvragen betreft oversluiters, dus huiseigenaren die al een hypotheek hebben en een lopende hypotheek willen vastzetten tegen een lagere rente. Op dit moment is nog slechts één op de drie aanvragen bedoeld voor de aankoop van een eigen woning. Daarnaast zorgt de onzekerheid ook voor neerwaartse druk op de rente op de langere termijn. Lees meer over de hypotheekrente hier.

3. Opvang vluchtelingen in een krappe woningmarkt

Daarnaast is er grootschalige opvang nodig voor vluchtelingen uit Oekraïne in een krappe woningmarkt. Twee organisaties die zich bezighouden met leegstand van panden, Keurmerk Leegstand Beheer en de brancheorganisatie voor leegstandbeheerders VLBN, pleiten voor veilige en verantwoorde opvang van Oekraïense vluchtelingen. Leegstaande panden moeten aan de juiste kwaliteitseisen voldoen om er mensen te kunnen laten wonen, zeggen zij. Er wordt verwacht dat de huizenprijzen verder zullen stijgen door de druk op de woningmarkt, vooral in het licht van de stijgende energieprijzen. Meer hierover vind je hier.

“Voorkomen moet worden dat in alle haast, Oekraïense vluchtelingen gehuisvest worden in brandonveilige omstandigheden en in kwalitatief slechte huisvesting”, zegt Koos Karssen, voorzitter van het Keurmerk. Dit is extra belangrijk nu meer mensen zijn op zoek naar een huis te kopen in plaats van te huren vanwege de verdere stijging van de kosten op de woningmarkt.

Sommige gemeenten zoeken in hun woningvoorraad naar anti-kraakwoningen. Als die in overleg gedeeld kunnen worden met bestaande bewoners, vinden de organisaties dat een goede ontwikkeling.

In enkele gevallen moeten de anti-kraak bewoners wijken voor de vluchtelingen en dat leidt tot spanning. Op dit moment wonen circa 20.000 mensen via leegstandbeheerders in leegstaand vastgoed.

”Als een deel van die woonruimte gebruikt gaat worden voor vluchtelingen, kan dit wel een probleem opleveren voor de huidige bewoners, die dan dus op straat komen te staan” geeft voorzitter Ton Ruhe van VLBN aan.

VLBN en Keurmerk Leegstand Beheer pleiten dan ook voor het inzetten van panden die nu leeg staan en met behulp van gecertificeerde leegstandbeheerders snel op een kwalitatief goed niveau ingezet kunnen worden voor de vluchtelingen. Zij roepen gemeenten op actief de samenwerking te zoeken met de sector.