Register makelaars: wat betekent het voor kopers en verkopers?

Komt er een verplicht register makelaars en wat betekent dat voor jou?

Koop of verkoop je een huis, dan wil je op je makelaar kunnen vertrouwen. Het kabinet wil dat beter regelen. Op 1 oktober 2026 meldde minister Boekholt-O'Sullivan in een Kamerbrief dat zij werkt aan een beroepsregister waarin makelaars zich verplicht moeten inschrijven. Wat betekent dat voor jou, en wat geldt nu al?

Wat houdt het register makelaars precies in?

Makelaars moeten zich eenmalig inschrijven. Aan het register zijn wettelijke gedragsnormen verbonden. Die moeten zorgen voor een eerlijk en transparant proces rond het kopen van een huis. Denk aan:

• tijdig en volledig delen van relevante informatie over de woning;
• alle geïnteresseerden gelijk behandelen;
• inzicht geven in het biedproces via een uniform biedlogboek.

Een geschillencommissie gaat klachten over makelaars behandelen. In het uiterste geval kan een makelaar uit het register worden geschreven. Diegene kan dan niet meer als makelaar werken. Het register makelaars krijgt daarmee echte gevolgen voor wie zich niet aan de regels houdt.

Waarom komt dit register er?

De aanleiding is het grote aantal klachten over makelaars dat onder meer via Vereniging Eigen Huis binnenkwam. Kopers en verkopers noemen onder meer belangenverstrengeling, spelregels die tussentijds veranderen en onduidelijkheid over biedingen. Vereniging Eigen Huis meldde in augustus dat er sinds februari meer dan 900 klachten over makelaars bij het meldpunt waren binnengekomen. Het register makelaars moet zorgen voor een eerlijker en transparanter koopproces.

Ook in de Tweede Kamer leeft het onderwerp. De PVV komt vanwege de aanhoudende klachten met een wetsvoorstel voor de makelaarsbranche.

Wanneer gaat de registerplicht in?

Dat staat nog niet vast. De minister werkt de registerplicht de komende maanden verder uit. Begin 2027 informeert zij de Tweede Kamer. De Kamerbrief heet 'Regulering makelaardij'. Als bijlage stuurde de minister het onderzoek 'Ervaringen met makelaars' van het Verwey-Jonker Instituut mee.

De NVM reageerde op 1 oktober 2026 en steunt de voorgestelde registerplicht. Dat geldt ook voor de wettelijke gedragsnormen, de verplichte klachtenbehandeling en het schrappen van makelaars bij ernstige overtredingen. Wel mist de NVM een essentiële waarborg: aantoonbare vakbekwaamheid als voorwaarde voor toelating. De minister kiest bewust voor registratie zonder opleidingseisen.

Wat geldt nu al voor het biedlogboek?

Het biedlogboek is nu niet wettelijk verplicht. Makelaars die zijn aangesloten bij brancheverenigingen zoals Vastgoed Nederland en NVM moeten het sinds 1 januari 2023 wel gebruiken. Sinds 1 februari 2026 geldt voor alle NVM-makelaars ook het Protocol Transparant Bieden Woonruimte. Dat biedt keuze uit vier verkoopmethoden, verplicht een biedlogboek en vraagt een online biedsysteem dat aan specifieke eisen voldoet.

Toch krijgt lang niet iedereen het biedlogboek te zien. Vereniging Eigen Huis publiceerde op 19 mei 2026 een onderzoek onder mensen die in 2025 een bod uitbrachten op een koopwoning. Slechts 32 procent ontving het biedlogboek na afloop van het verkoopproces, terwijl de meeste makelaars verplicht zijn het te verstrekken.

Waar kun je nu terecht met een klacht?

Je kunt naar de Geschillencommissie Makelaardij, maar alleen als de makelaar daarbij is aangesloten. De commissie behandelt geen klachten over de makelaar van de andere partij. Ben je koper en heb je een klacht over de makelaar van de verkoper, dan kun je daar dus niet terecht. Ook klachten over aansprakelijkheid voor schade vallen erbuiten als het geschilbedrag hoger is dan € 10.000. Lees ook meer over onafhankelijk tuchtrecht voor makelaars en taxateurs.

Wat betekent het register makelaars voor jou als koper of verkoper?

Voorlopig zijn de plannen nog in de maak. Je kunt wel nu al vragen hoe het biedproces verloopt en of je het biedlogboek krijgt. Weet je niet zeker of je makelaar bij een branchevereniging is aangesloten? Vraag het dan vooraf na. Bij NVM-makelaars krijgen bieders automatisch een e-mail zodra de koop onherroepelijk is. Dat is na afloop van de wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden. Het biedlogboek is dan één maand beschikbaar.

Wil je een makelaar die vooraf helder uitlegt hoe het werkt? Bekijk onze aankoopbegeleiding of verkoopbegeleiding, of neem contact op met Dennis voor een vrijblijvend gesprek.