Woningmarkt 2026: krijgen kopers meer onderhandelingsruimte?

Krijgen kopers meer onderhandelingsruimte op de woningmarkt 2026?

De NVM publiceerde op 8 oktober 2026 de cijfers over het derde kwartaal. Het beeld: kopers kregen meer keuze en soms wat ruimte om te onderhandelen. Wat betekent dat voor jou als je in Almere of 't Gooi wilt kopen of verkopen? Houd er rekening mee dat het om landelijke cijfers gaat, niet om cijfers per stad.

Wat veranderde er in het derde kwartaal van 2026?

Het aanbod groeide flink. De verkopen bleven ongeveer gelijk. Dit zijn de belangrijkste cijfers van de NVM over het derde kwartaal van 2026:

• Er stonden 39.000 bestaande woningen te koop, 24 procent meer dan een jaar eerder.
• Er werden circa 48.500 bestaande woningen te koop gezet, 5 procent meer dan een jaar eerder. Vooral appartementen zorgden voor die groei, mede doordat voormalige huurwoningen te koop kwamen.
• Er werden 41.700 bestaande woningen verkocht, ongeveer evenveel als een jaar eerder. Ten opzichte van het vorige kwartaal was dat 8 procent minder.

Volgens de NVM speelden onzekerheid bij kopers en een licht afnemende vraag daarbij ook een rol.

Wordt er minder overboden op de woningmarkt 2026?

Ja, maar overbieden komt nog steeds vaak voor. Bij bijna twee derde van de verkochte woningen werd meer betaald dan de vraagprijs. Een jaar eerder was dat nog 71 procent. Ook de verkooptijd liep iets op: van 29 naar 31 dagen. Wil je weten hoe je hier slim mee omgaat? Lees dan ook hoeveel je moet overbieden in de huidige markt.

Stijgen de huizenprijzen nog?

De prijzen stijgen nog, maar minder hard. Volgens de NVM-cijfers over het derde kwartaal van 2026 lag de gemiddelde verkoopprijs op €503.000. Dat is 1,8 procent meer dan een jaar eerder. Strikt genomen gaat het om een gewogen gemiddelde van de mediaan.

Per woningtype zie je verschil. Appartementen en tussenwoningen werden 1,2 procent duurder. Twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen stegen ruim 3 procent. In Groot-Amsterdam bleef de stijging beperkt tot 0,6 procent. In Zeeuws-Vlaanderen, Overig Zeeland en de agglomeraties Haarlem en Leiden daalden de prijzen licht.

Ook het CBS en het Kadaster zien de prijsstijging afvlakken. In augustus 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen 3,3 procent hoger dan een jaar eerder. In juli was dat 3,9 procent en in januari 2026 nog 5,4 procent.

Is de markt nu niet meer krap?

Toch wel. De krapte-indicator van de NVM steeg naar 2,8, tegenover 2,3 een jaar eerder. Die indicator laat de verhouding zien tussen aanbod en verkopen. Onder de 5 is er sprake van een krappe markt. Je hebt als koper dus meer keuze, maar landelijk is de woningmarkt 2026 nog steeds krap.

Wat betekent dit als je een huis koopt?

Je hebt meer woningen om uit te kiezen en soms iets meer tijd. Daardoor is onderhandelen over de huizenprijs soms bespreekbaar. Ook bij nieuwbouw is er meer aanbod. Aan het einde van het derde kwartaal stonden circa 21.500 nieuwbouwwoningen te koop, 17 procent meer dan een jaar eerder en het hoogste niveau sinds eind 2015. De gemiddelde prijs bleef vrijwel gelijk op €504.000, maar de prijs per vierkante meter steeg met 4,8 procent. Je krijgt dus gemiddeld minder ruimte voor je geld. Met aankoopbegeleiding weet je beter wat een woning waard is en hoeveel ruimte er is.

Wat betekent dit als je je huis verkoopt?

Kopers hebben meer keuze, dus de staat van je woning telt mee. Uit een analyse van NVM en Brainbay blijkt dat verkochte woningen met een hoge kwaliteitsscore gemiddeld 28 dagen te koop stonden. Bij een lage score was dat 36 dagen. Die score kijkt onder meer naar de staat van onderhoud en het energielabel. Een goed onderhouden woning en een realistische vraagprijs helpen je dus op de woningmarkt 2026. Een waardebepaling is een goed begin.

Wil je weten wat deze cijfers betekenen voor jouw woning in Almere of 't Gooi? Dennis en Nuith denken graag eerlijk met je mee. Bekijk onze verkoopbegeleiding of neem contact met ons op.