Is het nog een goede tijd om te kopen en verkopen?

In de afgelopen weken hebben wij vanuit ons netwerk vele vragen ontvangen omtrent de ontwikkelingen op de woningmarkt. Twee vragen die continue terugkwamen waren;

Gaan de huizenprijzen dalen?
Is het nu de juiste tijd om een huis te kopen?

Om antwoord te geven op deze twee vragen, delen we graag meer kennis over de ontwikkelingen op de woningmarkt.

Er is een hoop aan de hand in de wereld, wat van invloed is op de woningmarkt. In onze vorige blog gaven we al dat de hypotheekrente oploopt en wat voor invloed dat heeft op de woningmarkt. Tel daar het dalende consumentenvertrouwen en extreme inflatie bij op. Het brengt mensen in twijfel en aan het wiebelen. Is het nu de juiste tijd om een huis te kopen en verkopen? We hebben het voor je op een rijtje gezet.

Lessen uit het verleden.
Als we naar de huidige omstandigheden kijken, dan zijn er in het verleden vergelijkbare situaties geweest. We kijken terug naar de grootste crisissen die ons kikkerlandje heeft meegemaakt. De oliecrisis in de jaren ’70 was pittig, maar de huizenprijzen bleven destijds wel stijgen. In 1979 waren de rentes toen zo hoog opgelopen, dat het de inflatie oversteeg. De woningmarkt kwam toen in een neerwaartse spiraal terecht. Dat duurde ongeveer 15 jaar. Pas in 1993 waren de woningprijzen weer op het niveau van 1979.

In 2000 was er millenniumbug. De wereld zou vergaan, de klokken en data konden niet meer doortellen. Paniek. Maar dit veroorzaakte echter géén crisis op de woningmarkt, met name omdat de overheid destijds een stimulerende rol innam om te blijven investeren in de woningmarkt.

In 2008 volgde de kredietcrisis. Ondernemers gingen failliet, vele mensen raakten werkloos en konden daardoor rekeningen niet meer betalen. Woningen kwamen onder water te staan. Huizen werden onder dwang van de bank verkocht en veroorzaakten een flinke daling in de huizenprijzen. Dit duurde ongeveer vijf jaar.

De coronacrisis heeft de woningmarkt en huizenprijzen tot ongekende hoogte gestuwd. Na een onrustige periode, stegen de huizenprijzen ongekend hard. Doordat men veel meer thuis was, veranderde de woonwens. Er was meer behoefte aan ruimte, de woning moest anders worden ingedeeld of voldeed niet meer aan de nieuwe normen. Aannemers en makelaars kregen het heel druk. Men ging (ver)kopen of verbouwen.

Huizenprijzen versus stijgende hypotheekrente.
Een aloude economische regel; als de vraag groter is dan het aanbod, dan is er schaarste. En schaarste drijft de prijzen op. Dat weten we natuurlijk allemaal. In Nederlands is er structureel een tekort aan woningen. Er komen steeds meer mensen bij in Nederland, er is weinig doorstroom en de vraag is groter dan het aanbod. En dus worden woningen duurder.

Er is in Nederland voldoende woonruimte, maar onze wensen sluiten daar niet op aan. We willen steeds meer, groter en mooier. We moeten meer huizen bouwen óf onze vierkante meters beter benutten om meer mensen toegang te geven tot de woningmarkt. Maar het draait om de betaalbaarheid van de woning. Hoe meer er geleend kan worden en hoe meer eigen geld er aanwezig is, hoe hoger men kan bieden. Dat drijft de verkoopprijs dus omhoog. Nu de hypotheekrente stijgt, is de leencapaciteit minder en kan men minder bieden. Met als gevolg dat er minder bezichtigingen zijn en daardoor er een verkoeling is op de verkoopprijzen.

Wanneer de huizenprijzen stijgen is men sneller bereid om de woning te verkopen. Meer overwaarde, meer geld. Aan de andere kant staan de kopers; zij voelen de noodzaak om snel te handelen, omdat zij bang zijn om achter het net te vissen. Ook als dit een financiële impact op hen heeft.

Als de huizenprijzen blijven stijgen, maar de leencapaciteit van kopers minder wordt, dan droogt de markt op. Men wacht dan met verkopen en het wordt steeds lastiger om te kopen. En dus nemen de transacties af, waarbij de woningmarkt komt stil te liggen. Met als gevolg dat de huizenprijzen op termijn weer gaan dalen.

Een groot verschil met 2008 en nu, is dat destijds de hypotheekrente daalde, de huizenprijzen daalde en de inflatie niet zo extreem hoog was. En dus nam men destijds een afwachtende houding aan bij het kopen van woning. Is dat voor kopers anno 2022 ook de juiste strategie?

Advies voor de kopers:
In onze eerdere blog werd al geschreven dat de banken voorspellen dat de huizenprijzen voorlopig niet gaan dalen. Echter zien wij dat er wel een stabilisatie is op de huizenprijzen. De rente loopt wel steeds verder op. Onze kijk hierop is dat woningkopers nu moeten doorpakken op de mogelijkheden op hun leencapaciteit en dit te investeren in vastgoed. Langer wachten betekent minder leencapaciteit en minder kans op een nieuwe woning. Met het kopen los je af op je woning (afhankelijk van welke hypotheek je afsluit) en op de lange termijn wordt vastgoed altijd meer waard. Hoe hoger de rente, hoe hoger het bruto maandbedrag. Je lost nog steeds evenveel af over 30 jaar. De rente zorgt ervoor dat de maandlasten omhoog gaan en er daardoor minder geleend kan worden. Ondanks de stijging van de hypotheekrente momenteel, is deze in historisch perspectief nog steeds laag. Dus als we een advies mogen geven; ga de markt op en probeer een nieuwe droomwoning te kopen!

Voor de verkopers:
Ons advies voor mensen die hun woning willen verkopen. Je kan uiteraard nog even wachten. De prijzen stijgen nog gestaag door. Maar verwacht geen ‘gekte’ meer vanuit de markt en ontzettend veel bezichtigingsaanvragen. Wij zien nu al dat woningen langer te koop staan dan vorig jaar. Het structureel (flink) overbieden neemt ook af, want de leencapaciteit van de kopende mensen daalt. Als je van plan bent om te verkopen om maximaal te genieten van de overwaarden; kom dan nu in actie.

Conclusie en de snelle take-aways;

👉🏼 Vanwege de dalende leencapaciteit, zijn minder mensen in de mogelijkheid om te bieden. De bezichtigingen nemen af en de woningen staan langer te koop. Verwacht geen ‘totale gekte’ meer.

👉🏼 De hypotheekrente blijft stijgen, waardoor bij jou als koper de leencapaciteit daalt. Noodgedwongen kom je dus voor minder huizen in aanmerking.

👉🏼 Probeer nu nog een passende hypotheek te regelen, voordat de hypotheekrentes verder gaan stijgen;

👉🏼De huizenprijzen stijgen niet meer zo hard. Als je wilt verkopen en de overwaarde wilt maximaliseren, wacht dan niet langer.

👉🏼Door de ontwikkelingen op de koopmarkt, zijn er veel mensen van de koopmarkt naar de huurmarkt overgestapt. Dus ook stijgen de huurprijzen. Het gat tussen huur en koop wordt daardoor weer kleiner. Waardoor het juist dan interessanter wordt om te focussen op kopen.